Kolik váš dům „stojí"? Odpověď záleží na tom, na co se ptáte. Jiné číslo vyjde, když chcete prodávat, a jiné, když sjednáváte pojistku — a záměna těch dvou čísel je nejčastější důvod, proč jsou české domy pojištěné špatně.
Tržní cena odpovídá na otázku „za kolik by nemovitost šla prodat". Zahrnuje pozemek, lokalitu, dopravní dostupnost, občanskou vybavenost i aktuální náladu trhu. Právě proto se stejný dům v Praze a v pohraničí může cenově lišit několikanásobně, přestože je postavený ze stejných materiálů a stejně velký.
S tržní cenou pracuje odhadce pro banku při hypotéce, realitní makléř i kupující.
Reprodukční hodnota odpovídá na jinou otázku: kolik by dnes stálo postavit stejnou stavbu znovu, ve stejném standardu a v novém stavu. Počítá materiál, práci, technologie, projekční a související náklady — ale ne pozemek a ne lokalitu.
Reprodukční hodnota stejného domu v Praze a v pohraničí bude velmi podobná. Rozdíl mezi oběma lokalitami dělá pozemek, ne stavba.
Pojišťovna v případě totální škody platí novou výstavbu, ne prodej. Proto se pojistná částka odvozuje od nákladů na znovupostavení, ne od kupní ceny.
Pojistka nastavená podle tržní ceny bývá v drahých lokalitách zbytečně vysoká — platíte za krytí, které nikdy nevyužijete. A v levných lokalitách naopak nebezpečně nízká: dům se za tržní cenu znovu nepostaví a vzniká podpojištění, kdy pojišťovna může krátit každé plnění ve stejném poměru.
Reprodukční hodnota není stálé číslo. Roste s cenami stavebních prací a materiálů, které se za poslední roky výrazně zvedly:
Orientační cena výstavby rodinných domů v Kč/m³ obestavěného prostoru (bez DPH). Zdroj: veřejné ročníky „Cenové ukazatele ve stavebnictví" (RTS data), JKSO 803.6 — domky rodinné jednobytové, průměr.
Dům postavený nebo pojištěný před deseti lety má proto dnes ve smlouvě částku, za kterou by se znovu postavit nedal. Ceny stavebních prací táhne nahoru cena práce (průměrná mzda ve stavebnictví vzrostla z 30 794 Kč v roce 2020 na 43 343 Kč v roce 2025), ceny materiálů, energie i vyšší technické nároky na zateplení a úsporné zdroje tepla.
Tento článek má informativní charakter a není právní radou ani pojišťovacím poradenstvím. Způsob stanovení pojistné částky a rozsah krytí určuje vaše pojistná smlouva a pojistné podmínky.
